Reserva legal: 80%, 35% ou 20%? O que o comprador precisa saber
Toda fazenda no Brasil precisa manter uma parte da área com vegetação nativa: é a reserva legal. O tamanho dessa parte muda conforme a região e o tipo de vegetação, e a diferença é grande. Em uma fazenda de floresta na Amazônia Legal, a regra geral é guardar 80% da área. Em boa parte do país, 20%. Para quem vai comprar, isso define quanto da terra pode ser produtiva e se existe uma conta a pagar para recompor o que falta.
Este guia explica os percentuais, como saber qual vale para o imóvel e o que conferir antes de fechar negócio.
1. O que é a reserva legal
O Código Florestal define a reserva legal como a área dentro do imóvel rural que deve ficar com cobertura de vegetação nativa. Ela não é área morta: pode ter exploração econômica por manejo sustentável, desde que aprovado pelo órgão ambiental. O que não pode é virar pasto ou lavoura.
A reserva legal é diferente da APP (Área de Preservação Permanente), que protege margens de rio, nascentes, topos de morro e encostas. As duas coisas existem ao mesmo tempo, mas a lei permite, em certas condições, contar a APP conservada dentro do percentual da reserva legal. Esse cômputo só vale se não levar à abertura de novas áreas e se o imóvel estiver no CAR.
2. Os percentuais: 80%, 35% e 20%
O artigo 12 do Código Florestal fixa os percentuais mínimos em relação à área do imóvel:
| Onde está o imóvel | Reserva legal mínima |
|---|---|
| Amazônia Legal, em área de florestas | 80% |
| Amazônia Legal, em área de cerrado | 35% |
| Amazônia Legal, em área de campos gerais | 20% |
| Demais regiões do país | 20% |
Na prática, em uma fazenda de 1.000 hectares de cerrado dentro da Amazônia Legal, a reserva mínima é de 350 hectares. A mesma fazenda fora da Amazônia Legal precisaria de 200 hectares. Se o imóvel tem mais de um tipo de vegetação dentro da Amazônia Legal, o percentual é calculado separadamente para cada parte.
3. Como saber se a fazenda está na Amazônia Legal
Muita gente acha que Amazônia Legal é só a floresta do Norte. Não é. Pelo Código Florestal, ela abrange os estados do Acre, Pará, Amazonas, Roraima, Rondônia, Amapá e Mato Grosso inteiros, mais:
- as regiões ao norte do paralelo 13° S nos estados de Tocantins e Goiás;
- a região a oeste do meridiano 44° W no Maranhão.
Ou seja, uma fazenda no norte de Goiás pode estar na Amazônia Legal, e uma de cerrado em Mato Grosso precisa de 35%, não de 20%. Para quem compra em região de divisa, a localização exata do imóvel no mapa decide a regra. Depois de localizar, o segundo ponto é o tipo de vegetação original: floresta, cerrado ou campos gerais.
4. A reserva acompanha a terra na venda
Este é o ponto que mais pesa para o comprador. A reserva legal é registrada pela inscrição no CAR, e a lei proíbe alterar sua destinação quando o imóvel é vendido ou desmembrado. Quem compra recebe a reserva junto.
Mais do que isso: se faltava reserva em 22 de julho de 2008, a obrigação de regularizar tem natureza real e passa ao novo dono. Em outras palavras, o déficit vem junto com a escritura. As formas de regularizar previstas na lei são:
- recompor a vegetação na própria fazenda, com prazo de até 20 anos e etapas a cada 2 anos;
- permitir a regeneração natural da área;
- compensar em outra área, por exemplo comprando Cota de Reserva Ambiental, arrendando área de servidão ambiental ou cadastrando área excedente no mesmo bioma.
Todas custam dinheiro ou tiram área de produção. Por isso o déficit de reserva legal deve entrar na conta do preço.
5. Exceções que mudam a conta
Duas regras do Código Florestal podem reduzir ou eliminar o déficit:
- Imóveis de até 4 módulos fiscais em 22 de julho de 2008: a reserva legal é a vegetação nativa que existia nessa data, sem obrigação de recompor até o percentual cheio. Novas aberturas continuam proibidas.
- Quem desmatou respeitando a lei da época: se a supressão seguiu os percentuais vigentes quando foi feita, o dono fica dispensado de recompor para os percentuais atuais. Isso precisa ser provado com documentos históricos.
Atenção: área de reserva legal desmatada sem autorização depois de 22 de julho de 2008 é outra história. A lei manda suspender imediatamente as atividades nessa área. É o tipo de situação que também costuma gerar embargo, assunto explicado em como saber se uma fazenda tem embargo.
6. O que conferir antes de comprar
- Localize o imóvel no mapa e confirme se está dentro da Amazônia Legal e em qual tipo de vegetação.
- Abra o CAR e veja a reserva legal declarada: área, localização e se ela está proposta ou já aprovada pelo órgão estadual. O passo a passo está em como consultar o CAR de um imóvel rural.
- Compare com o percentual exigido. Se a reserva declarada for menor que o mínimo, existe déficit, salvo nas exceções da lei.
- Confira no satélite se a área declarada como reserva tem mesmo vegetação nativa hoje. Reserva só no papel, com pasto em cima, é passivo.
- Veja a data das aberturas. Abertura depois de 22 de julho de 2008 dentro da reserva pesa muito mais do que uma antiga.
- Coloque o déficit no contrato: quem paga a regularização e em quanto isso reduz o preço.
No InfoFazenda você informa o código do CAR, no formato GO-5211206-411E1D9F5CC14B32ADB678BF51E3E8BF, e vê no mapa a reserva legal declarada, a vegetação, o desmatamento com os marcos legais e o que as bases públicas oficiais registram sobre o imóvel na data da consulta.
Referências: Lei 12.651/2012 (Código Florestal), art. 3º, incisos I e III; arts. 12, 15, 17, 18, 66, 67 e 68, com redação da Lei 12.727/2012, conforme texto publicado em planalto.gov.br. Este artigo é informativo e não substitui certidões dos órgãos nem a vistoria do imóvel.