O que conferir antes de comprar uma fazenda: checklist completo

Comprar uma fazenda é um negócio grande, e boa parte do risco não aparece na visita. O pasto pode estar bonito e a sede bem cuidada, mas o imóvel pode ter um embargo ambiental, uma reserva legal faltando, um cadastro que encosta em terra indígena ou uma matrícula com penhora. Quase tudo isso está registrado em bases públicas e pode ser conferido antes de assinar qualquer coisa.

Este checklist junta o que vale olhar, em que ordem e onde cada informação fica.

1. Documentos do imóvel

Comece pelo papel, porque é ele que diz o que está sendo vendido.

• Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca, com certidão de inteiro teor e de ônus reais. Ela mostra quem é o dono, a área registrada, hipotecas, penhoras, usufruto e averbações como a da reserva legal.
• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), emitido pelo INCRA. Sem ele o cartório não registra a venda.
• ITR: a certidão negativa de débitos do imóvel rural, emitida pela Receita Federal, e as últimas declarações.
• Georreferenciamento certificado no SIGEF, do INCRA. A lei exige a certificação para transferir imóveis rurais, com prazos que foram escalonados pelo tamanho da área. Vale conferir se a parcela certificada bate com a matrícula.

2. Cadastro Ambiental Rural (CAR)

O CAR é o registro ambiental obrigatório de todo imóvel rural. Ele é declarado pelo próprio dono, então serve como ponto de partida e não como prova. Confira:

• a situação do cadastro (ativo, pendente, suspenso ou cancelado) e se já foi analisado pelo órgão estadual;
• se o desenho do CAR bate com a área da matrícula;
• se outros cadastros sobrepõem o imóvel, o que costuma travar a análise;
• a reserva legal e as APPs declaradas, e se existe área a recompor.

Lembre que o CAR não é título de propriedade. O próprio Código Florestal diz que o cadastro não reconhece direito de propriedade nem de posse. Veja o passo a passo em como consultar o CAR de um imóvel rural.

3. Embargos ambientais

Embargo é a proibição de usar uma área por causa de infração ambiental, normalmente desmatamento sem autorização. Ele acompanha a área, não a pessoa: quem compra uma fazenda embargada compra também o problema. Além de impedir o uso, o embargo costuma bloquear o crédito rural.

Os embargos aparecem em listas diferentes, e vale olhar todas:

• a lista pública de áreas embargadas do IBAMA;
• embargos do ICMBio, em unidades de conservação federais;
• embargos do órgão ambiental do estado, que nem sempre estão na lista federal.

O guia completo está em como saber se uma fazenda tem embargo.

4. Desmatamento e uso do solo

O que importa aqui é quando a vegetação foi aberta. O Código Florestal usa 22 de julho de 2008 como marco: o que foi aberto antes disso pode ser área consolidada, com regras próprias. Abertura depois dessa data, sem autorização, é passivo.

Os dados públicos que mostram isso são o PRODES e o DETER, do INPE, os alertas validados do MapBiomas e o histórico de imagens de satélite. Comparar uma imagem de 2008 com uma atual já mostra muito.

5. Áreas protegidas e sobreposições

Confira se o imóvel está dentro ou encosta em:

• unidades de conservação federais, estaduais ou municipais, e suas zonas de amortecimento;
• terras indígenas e territórios quilombolas;
• assentamentos do INCRA e áreas de terra pública.

Estar dentro de uma unidade de conservação de proteção integral, por exemplo, pode limitar muito o uso da terra.

6. Água

Se a produção depende de poço, represa ou captação em rio, confira se existe outorga ou dispensa válida no órgão de recursos hídricos do estado ou na ANA. Barragem sem regularização pode virar exigência cara depois da compra.

7. Ordem prática para não perder tempo

1. Peça ao vendedor o código do CAR e o número da matrícula.
2. Faça uma consulta rápida nas bases públicas: CAR, embargos, desmatamento e áreas protegidas. Se algo grave aparecer, você economiza a viagem.
3. Só então peça as certidões atualizadas e marque a visita.
4. Na visita, confira em campo o que as bases mostraram: divisas, represas, áreas abertas.

No InfoFazenda você cola o código do CAR e vê na hora uma nota com o que as bases públicas oficiais registram sobre o imóvel: embargos federais e do estado, desmatamento com os marcos legais, áreas protegidas, sobreposições e água. Faça a consulta grátis.

Referências: Lei 12.651/2012 (Código Florestal); Lei 10.267/2001 (georreferenciamento de imóveis rurais); bases públicas do SICAR, IBAMA, ICMBio, INPE, INCRA e órgãos ambientais estaduais. Este artigo é informativo e não substitui certidões dos órgãos nem a vistoria do imóvel.